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COLUMN

マンションリフォームで出来ること・出来ないこと

集合住宅であるマンションの場合、自由にリフォームできる「専有部分」と勝手に変えることができない「共用部分」が法律(建物の区分所有等に関する法律)で決まっています。

リフォームできると思っていた箇所が「共用部分」というケースはよくあります。また、マンションの構造によっても、リフォームの自由度が異なりますので、まずは構造面からご紹介致します。

マンションの構造の種類

壁式構造

鉄筋コンクリートの梁と床の箱型で建物を支える構造。通常は5階以下のマンションで採用されています。面で支える構造のため、リフォームの自由度に制限があります。

ラーメン構造

鉄筋コンクリートの柱と梁で建物を支える構造。通常は中高層や超高層の建物に用いられています。

続いて、間取りと関連する箇所における出来ること、出来ないことをご紹介します。

構造や間取りでできる・できないこと

1・天井高を上げる ⇒ ◎できる

構造体のコンクリートの内側までなら天井裏も専有部分となります。天井板を外して天井高を上げることは可能です。

2・内装の変更 ⇒ ◎できる

住戸の内側は専有部分です。壁材や床材、天井材の張り替えや塗り替え、建具の交換は基本的に自由に出来ます。

3・窓サッシの交換 ⇒ ✖基本的にできません

サッシはマンションの外観に影響するため共用部分と考えられています。このため、交換はできません。ただ、結露対策や防音の観点から内窓を付けることは出来ます。

4・玄関ドアの交換 ⇒ ✖基本的にできません

玄関は共用部分になるため交換はできません。しかし、内側は専有部分なので塗り替えることは可能です。

5・パイプスペースの移動 ⇒ ✖できません

排水管専用と給水、ガス管、電気配線用の2種類あるパイプスペース。どちらも共用部分なので移動はできません。

6・間取りの変更 ⇒ ◎できる

マンションの専有部なら住戸の間取りを変更することが可能です。通常の鉄筋コンクリート造マンションは、各住戸内を間仕切る壁が構造壁になっていません。そのため、間仕切り壁を撤去しても構造的に問題はなく、間取りの変更は自由です。ただし、配管の制約がある水廻り設備は、大きな位置変更ができません。また、住戸内の間仕切り壁がコンクリートによる壁式構造の場合、壁を撤去する間取り変更はできません。

7・バルコニー ⇒ ✖できません

共用部分なので、基本的にリフォームすることはできません。

マンションの共用部分と専有部分の違いを把握しよう

 

住む人が自由にリフォームできる範囲は「専有部分」です。「専有部分」とは、住戸を囲む構造体、玄関ドアの内側や窓の内側を指します。天井・床・壁のコンクリートや玄関ドアの外側・窓の本体は専有部分と違い、共用部分となります。外壁の塗り替えや外部床の防水、窓や玄関ドア本体の交換などは共用部分のリフォームとなり、住民の合意に基づく管理組合の決定が必要です。

マンションの共用部分と専有部分の違いを把握しよう

水圧と配管について

水廻りの移動は配管の状況次第
多くのマンションで用いられている給水方法は高架水槽方式です。屋上の受水槽に水をため、各戸に重力で給水する方式は、高階層ほど低い水圧となり、設置したい機器が限られる場合もあります(受水槽から給水ポンプの圧力で給水するシステムも最近は増えています。また、床下に排水管の勾配を取る場所が十分にない場合は、大幅な水廻りの移動が困難となります)。

電気やガスについて

管理組合にマンションの全体容量を確認
リフォームする機会に合わせ、IH調理器や食器洗い乾燥機、床暖房を設置したいと考えるケースも多くなっています。その時に必ず把握したいのが、マンション全体の電気容量。マンション全体の容量が少ない場合、新規設置やガスから電気への熱源変換ができないこともあるため、管理組合に忘れず確認を。ガスの場合も同じく、消費量が多くなる床暖房などを設置する時は注意しましょう。

床について

フローリングへの変更は遮音性能の規定を管理組合へ確認
和室から洋室にリフォームしたい時、和室が隣接する洋室よりも、床が畳の分だけ高くなっていることがあります。その場合は、敷居と畳・床材を撤去、見切り板を入れて床の高さを合わせます。床を畳やカーペットからフローリングへ変更する時には、管理組合で床板の遮音性能を規定していることもあるため、問い合わせが必要です。

管理組合について

工事前には必ず管理規約を照合
入居者が守らなければならないことは、マンションの管理組合が管理規約として定めています。リフォームする時にも、この管理規約を必ず把握しておきましょう。管理規約では、床仕上げ材、電気・ガス容量、搬入経路、工事時間の制約などを確認できます。工事前に必要事項へ目を通し、工事範囲や期間などを管理組合に届け出ることが求められます。

詳しくはリフォーム会社の担当に相談をして、やりたいことが出来るかどうかを確認して見て下さい。

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