住宅診断（インスペクション）とは？｜中古物件を買う前に必ずやっておくこと

編集長ミッツ

キャサリン、「中古住宅を買いたいけど、見た目だけでは建物の状態がわからなくて不安…」という声をよく聞くんだよね。

わかります。築年数が経っていると、壁の中や床下がどうなっているか、素人にはなかなか判断できないですよね。

キャサリン

編集長ミッツ

そこで活用してほしいのが「住宅診断（インスペクション）」なんだ。建築の専門家が建物の状態を調べてくれるサービスで、中古住宅を購入する前にぜひやっておきたいものだよ。

どんなところを調べてもらえるんですか？詳しく知りたいです！

キャサリン

中古住宅は見た目だけでは安心かどうか判断できません。築年数の経っている家なら、住宅診断（インスペクション）をすることで建物の状態を「見える化」できるため、中古住宅を購入しようとする方にはぜひおすすめしたい制度です。

このコラムでは、住宅診断とは何か、どんな箇所を調べるのか、費用の目安や既存住宅瑕疵保険との関係まで解説します。

• 目次
• 1.住宅診断（インスペクション）とは？
• 2.住宅診断をせずに購入する危険性
• 3.住宅診断って何をするの？主な診断内容8項目
• 4.住宅診断に使用する道具
• 5.既存住宅瑕疵保険とその後の安心
• 6.住宅診断の費用と依頼先
• 7.まとめ

1.住宅診断（インスペクション）とは？

住宅診断（インスペクション）とは、建築士などの専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無を目視や計測によって調べる検査のことです。英語の「Inspection（検査・調査）」からこの名前がついています。

2018年4月からは、宅地建物取引業法の改正によって、中古住宅の売買時に不動産会社がインスペクションの実施について説明することが義務づけられました。ただし、インスペクションの実施自体は任意です。法律で求められているのは「説明」であって、必ず実施しなければならないわけではありません。

とはいえ、築年数の経った住宅を購入する場合、目に見えない部分の劣化や不具合を事前に把握できるインスペクションは、安心して購入を決断するための大きな判断材料となります。

不動産会社から説明はされるけど、やるかどうかは自分で決められるんですね。

キャサリン

編集長ミッツ

そう。義務ではないけれど、中古物件の購入を考えているなら強くおすすめしたい検査だよ。特に築20年以上の物件は、見えない部分に問題が潜んでいることも珍しくないからね。

2.住宅診断をせずに購入する危険性

中古住宅を住宅診断なしで購入すると、どのようなリスクがあるのでしょうか。

まず、購入してから初めて重大な不具合に気づく可能性があります。例えば、床下のシロアリ被害、基礎のひび割れ、屋根裏の雨漏り跡などは、内覧時の目視だけでは発見が困難です。

さらに問題なのは、そうした不具合がリフォーム費用に大きく影響することです。当初の予算では対応しきれず、結果的に「思い描いていたリフォームができなかった」という事態になりかねません。

住宅診断は購入前に建物の実態を把握できる唯一の機会です。数万円の診断費用で、数百万円規模のリスクを事前に把握できると考えれば、費用対効果は非常に高いと言えます。

編集長ミッツ

相談カウンターでも「買ってからシロアリが見つかった」「雨漏りの修繕で予算オーバーになった」という話を聞くことがあるよ。事前に診断しておけば、購入の判断材料にもなるし、リフォーム計画にも反映できるんだ。

3.住宅診断って何をするの？主な診断内容8項目

住宅診断では、建物の主要な部分について目視・計測による調査が行われます。主な診断項目は以下の8つです。

① 基礎の状態

基礎の状態は目視で行います。ひび割れ、欠損、鉄筋の露出はないか、ひび割れは許容範囲かどうかなどを確認します。基礎に鉄筋が入っているかどうかを調べ、基礎の硬さをシュミットハンマーで叩いて確認を行います。

② 床下の点検口をチェック

床下の点検口を開け、中をチェックします。断熱材の有無や断熱材の取りつけ、基礎の状況、シロアリに蝕まれていないか、木が腐っていないかなどのほか、配管の状況も合わせて確認します。

③ 床・壁・柱の傾き

水平器やレーザーなどを使って、床の水平や壁や柱の垂直などをチェックし、住宅に傾きがないかを確認します。建築基準における傾きのガイドラインでは6/1000以上の斜度で構造耐力上の主要部材に瑕疵が存在する可能性が高いとされています。

④ 天井・小屋裏・壁の雨漏り

天井や壁に雨漏りによるシミがないか確認します。特に小屋裏（天井裏）からの慢性的な水漏れや結露の有無は重要な確認ポイントです。雨漏りしているケースもあり、すき間がどの程度空いているかも確認します。

⑤ 建具のすき間・開閉状態

窓や扉は実際に開閉して動作状態を確認します。開きにくい、閉まりにくい建物が歪んでいるなどの兆候がわかります。開口部のコーキング（隙き目に注入するゴム状の部分）にひび割れや劣化がないか、サッシに腐食や破損はないかも確認します。

⑥ 外壁のひび割れ・劣化

外部の変色状態やひび割れの有無、間といの取りつけ状況について確認します。外壁を触ってチョーキングのようなものがつけば、防水性に問題があります。地盤沈下やスレなどがないかも確認します。

⑦ バルコニーの劣化・欠損

バルコニーにおける水切りの劣化、防水の劣化状況はどうか、サッシ部分に隙間はないか、手すりや笠木の劣化状況なども確認します。雨水がたまりやすい箇所なので要注意です。

⑧ 屋根の劣化・破損

雨漏りが生じる可能性が高い屋根の破損、ずれ、ひび割れはないか、劣化状況はどうかを上げてバルコニーから目視で確認するほか、ドローンを活用した調査が行われることもあります。

編集長ミッツ

この8項目を専門家がチェックしてくれるから、素人では見落としがちな問題も発見できるんだ。特に床下と小屋裏は、住んでいる人でも普段は見ない場所だから、プロに診てもらう価値は大きいよ。

4.住宅診断に使用する道具

住宅診断では、専門家が以下のような道具を使って調査を行います。

• シュミットハンマー｜基礎の強度を測定する道具。コンクリートの硬さを叩いて数値化します。
• デジタル水平器｜住宅の傾きを精密に測定する道具。床の水平度が数値でわかります。
• サーモカメラ｜温度差を視覚化する道具。壁や床の裏にある断熱の欠損や雨漏りの有無を目で見える形で確認できます。
• 木材水分計｜木材の含水率を測定する道具。床下や壁の木材が水分を含んでいないか確認します。
• 打診棒｜基礎や壁を叩いて、空洞やひび割れを音で確認する道具です。

こうした専門的な道具を使うからこそ、目視だけでは判断できない建物の状態が明らかになるのです。

写真協力：旭ホームズ株式会社

5.既存住宅瑕疵保険とその後の安心

住宅診断と合わせて知っておきたいのが「既存住宅瑕疵保険（きそんじゅうたくかしほけん）」です。

既存住宅瑕疵保険とは、中古住宅の引き渡し後に構造耐力上主要な部分（基礎・柱・壁など）や雨水の浸入を防止する部分に瑕疵（欠陥）が見つかった場合に、補修費用が保険金でまかなわれる制度です。

この保険に加入するためには、住宅の検査に合格する必要があります。つまり、インスペクションを受けて一定の基準を満たした住宅でなければ加入できません。

保険に加入しておけば、購入後に万が一の不具合が見つかっても補修費用の心配が軽減されます。中古住宅の購入を検討している方は、インスペクションと合わせて既存住宅瑕疵保険への加入も視野に入れておくと良いでしょう。

インスペクションを受けておけば、保険にも入れるんですね。購入後の安心にもつながりますね。

キャサリン

編集長ミッツ

そうなんだ。保険の対象は構造と防水に関わる部分が中心だけど、まさに中古住宅で一番心配な箇所をカバーしてくれる。5万円から15万円程度の保険料で最大1,000万円の保証が受けられるから、安心材料としては大きいよね。

6.住宅診断の費用と依頼先

住宅診断の費用は、戸建て住宅の場合でおおむね5万円〜10万円程度が一般的です。床下や小屋裏に入っての詳細調査を含む場合は、10万円を超えることもあります。

依頼先としては、建築士事務所やインスペクション専門の検査機関のほか、リフォーム会社が自社の建築士による住宅診断サービスを提供しているケースもあります。リフォームを前提とした物件探しであれば、リフォーム会社に内覧同行とあわせてインスペクションを相談するのも効率的な方法です。

住宅診断は、物件の売買契約を結ぶ前に実施するのが理想的です。契約後や引き渡し後では、発見した問題に対して売主との交渉が難しくなることがあるためです。

7.まとめ

住宅診断（インスペクション）は、中古住宅を購入する前に建物の状態を専門家に調べてもらう検査です。

• 基礎・床下・屋根・外壁・雨漏りなど8つの主要項目を専門家がチェック
• 目視だけでは見落としがちなシロアリ被害や雨漏り跡も発見できる
• 診断結果をもとにリフォーム計画を立てれば、予算オーバーを防げる
• 既存住宅瑕疵保険への加入にも住宅診断の合格が必要
• 費用は5万円〜10万円程度。数百万円規模のリスク回避と考えれば費用対効果は高い

中古住宅の購入を検討している方は、物件の売買契約を結ぶ前にインスペクションを実施しましょう。建物の「見えない不安」を「見える安心」に変えることができます。

広島で中古住宅の購入とリフォームを検討されている方は、当サイトで紹介しているリフォーム会社にぜひご相談ください。インスペクションの手配からリフォーム計画までトータルでサポートしてもらえます。どの会社に相談したらいいかわからないという方には、広島リフォーム相談カウンターのご利用がおすすめです。要望をお聞きした上であなたにぴったりな1社をご紹介します。相談は無料です。ぜひご活用ください。